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12月24日,北京市住建委、市公安局、市网信办、市文化和旅游局正式印发《关于规范管理短租住房的通知》(以下简称《通知》),规范短租住房管理。《通知》明确规定,首都功能核心区内禁止经营短租房。在其他区域经营短租房住房的,需要符合本小区管理规约,无管理规约的应当取得业委会、物管会或本栋楼内其他业主的书面同意。

据了解,此次纳入管理的短租房范围是利用北京国有土地上规划用途为住宅的居住小区内房屋,按日或者小时收费,提供住宿休息服务的经营场所。北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示,从定义来看,这一范围并不包括乡村房屋。

值得注意的是,与今年8月公布的征求意见稿不同的是,《通知》明确,北京短租住房按区域实行差异化管理,首都功能核心区内禁止经营短租房。

《通知》规定,在其他区域经营短租房住房的经营者,需符合本小区管理规约,无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会的书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。同时,如果出租房屋非经营者所有,经营者还要取得出租住房业主的书面同意,与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书,并书面告知所在小区物业服务企业,无物业服务企业的,书面告知社区居委会。此外,房屋要符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。

不仅如此,以前租客通过互联网平台预订短租房后,可直接获取门锁密码进入房屋,不需要与经营者见面的惯性做法将在规范实施后发生改变。《通知》明确提出,经营者应在住宿者入住前,当面核对住宿人员身份证件信息,即时通过规定的信息系统申报租客的登记信息。登记信息内容包括:承租人姓名、身份证件类别、身份证件号码、居住时间、有效联系方式等。经营者不得向无合法有效身份证明的人出租房屋。若经营者违规出租房屋给无身份证件的人或未按规定登记,由公安等有关部门依照《治安管理处罚法》《反恐怖主义法》进行处罚。

同时,互联网平台也需要承担在短租房管理中的核验责任。即提供短租住房信息发布的互联网平台,应当核验短租住房经营者提供的业主身份证明、经营者身份证明、房屋权属证明、治安责任保证书等材料,核实房屋状况,登记并实名认证经营者身份,逐人登记交易订单签订人和实际住宿人员身份信息和有效联系方式,并按照有关部门要求报送住宿人员、房屋等信息。互联网平台不得为不符合要求的短租住房提供信息发布服务。违反规定的由公安、网信等部门依照《网络安全法》《反恐怖主义法》《电子商务法》处罚。

近年来,随着“互联网+”和共享经济的兴起,北京市大量居住小区内的民宅以“城市民宿”形式对外出租。“城市民宿”本质是“日租房”“钟点房”等短租住房,与酒店、旅馆相比,存在一些安全隐患,比如,不按照公安机构要求对房客进行信息登记;与长租住房相比,不签住房租赁合同,更不办租赁合同登记备案。虽然短租住房因价格低、位置较好,一定程度上迎合了部分旅行人员“省钱短住”的需求,但短租住房存在的隐患不容忽视。

对于《通知》的正式印发,楼建波表示,《通知》可以用“三有”来概括:一是于法有据。征求意见时,网络平台、短租经营者对要求“符合本小区管理规约或业主大会决定”“无管理规约或业主大会决定的,应当取得本栋楼内其他业主的书面同意”等规定反对声较大,认为太严苛。其实,《民法典》第二百七十九条有明确规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意”。《通知》完全符合《民法典》精神,也充分体现了业主自治原则,是对业主居住权益应有的保障和尊重。二是有例可循。国际上大城市对于利用住宅小区经营短租房或民宿的,基本上都有严格的规范管理要求。其相关要求都特别强调对相邻权益人权益和公共安全利益的保障,基本都实行事前行政许可或登记备案制度,跟旅馆业一样,要求须将入住信息及时报送公安部门,并且都强化了网络平台和经营者的责任。从国内其他城市来看,《重庆市物业管理条例》《珠海市经济特区旅游条例》都规定了住宅用于经营民宿等住宿服务的,应当经有利害关系的业主同意。《河北省租赁房屋治安管理条例》《江苏省特种行业治安管理条例》规定,短租经营须参照旅馆业进行管理。三是城乡有别。政策适用范围限定为“国有土地上规划用途为住宅的居住小区内的房屋”,并不包括乡村房屋。北京市对发展乡村民宿是持鼓励态度的。2019年北京市文化和旅游局等八部门联合印发了《关于促进乡村民宿发展的指导意见》,鼓励并规范乡村民宿发展,既能促进乡村经济发展、提高村民收入,同时由于用于经营乡村民宿的房屋空间相对独立,不会存在“城市民宿”带来的扰民等问题。

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